Cosa succede se il catasto non è aggiornato?

cosa succede se il catasto non è aggiornato

Oggi spiegherò cosa succede se il catasto non è aggiornato e quali problematiche possono verificarsi. Darò una facile spiegazione delle eventuali soluzioni ed i costi relativi. Catastalmente sono pochi i dati che vanno verificati, più precisamente, vanno verificati i dati degli intestatari, la toponomastica e la planimetria. Infatti, il venditore deve dichiarare la conformità nel rogito e la planimetria va allegata all’atto notarile.

Cosa è la planimetria catastale?

La planimetria catastale o piantina non è altro che un disegno tecnico della nostra abitazione disegnato in scala (1:100 o 1:200). Dalla planimetria catastale si evidenzia la distribuzione interna dell’abitazione e si calcolano i vani. I dati importanti presenti nella planimetria catastale sono i seguenti:

• le aperure interne ed esterne
• altezze dei vani
• piano ed interno dell’unità immobiliare
• destinazione d’uso dei vani
• le pertinenze (giardino, cantina, soffitta ecc..)
• i confini dell’abitazione

Ogni qual volta interviene una modifica della distribuzione interna degli spazi, il proprietario deve aggiornare la planimetria al catasto per allinearla alla reale situazione.

Quali verifiche vanno effettuate prima di una compravendita

Durante la vendita di un’abitazione il venditore ed ovviamente anche la parte acquirente devono accertare due aspetti fondamentali:

1. la conformità urbanistica presso gli uffici comunali, ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato al Comune;

2. e la conformità catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, intendendo per tali non solo le planimetrie ma anche tutti gli altri dati che si trovano in Catasto. Perciò, si parla di allineamento dei dati.

Non tutti sanno o forse si confondono che quanto rappresentato nella piantina catastale sia la certezza che la loro casa sia in regola e conforme sia dal punto di vista comunale che catastale. Purtroppo non è cosi in quanto il catasto in Italia viene definito non probatorio ossia non dimostra la regolarità urbanistica (comunale). Ed è per questo motivo che io da tecnico devo prima verificare la regolarità comunale (urbanistica) e poi quella catastale e non viceversa.

Se dopo aver effettuati i controlli si dimostra che la planimetria al comune e uguale alla realtà ma diverso da ciò che è stato presentato al catasto, è sufficiente la modifica della planimetria catastale con correzione delle difformità. Questa è la situazione più semplice per rispondere alla domanda cosa succede se il catasto non è aggiornato?. Se diversamente la piantina catastale e uguale alla realtà ma diversa dall’ultimo progetto presentato al comune ci troviamo di fronte alla problematica degli abusi edilizi. E’ giusto dire che nella maggior parte dei casi queste situazioni sono sanabili, ma in alcuni risulta necessario al rispristino dei lavori non autorizzati.

Quando è possibile riscontrare la difformità

Frequenti sono i casi in cui viene accertata la non corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto di un immobile. In particolare, è possibile rilevare tale situazione soprattutto con riferimento a beni pervenuti da donazioni o da lasciti ereditari antecedenti al 2010 in quanto, all’epoca, non vigeva ancora l’obbligo di verifica della conformità da parte del notaio. Capita di riscontrare tale difformità anche in relazione a beni ristrutturati dai precedenti proprietari nel caso in cui il tecnico che ha seguito i lavori, ha omesso di presentare l’aggiornamento della pianta al Catasto.

Cosa succede se il catasto non è aggiornato? Planimetria catastale è difforme dallo stato di fatto

Se prima della stipula del rogito notarile viene accertata la non corrispondenza tra la planimetria esistente in catasto e la reale distribuzione interna dell’immobile, occorre rivolgersi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Piccola difformità

Se la discordanza è di lieve entità (ad esempio la reale posizione di una porta interna è leggermente differente rispetto alla planimetria), tale cioè da non comportare una variazione al numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile, la stessa può essere assimilata a una semplice discrepanza di natura grafica. In generale, si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica della rendita catastale.

In questo caso, non è necessario presentare un aggiornamento della planimetria. Tuttavia, in sede di compravendita dell’immobile è possibile incaricare un tecnico abilitato per la redazione di un attestato di conformità nel quale dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sollevando sia il notaio sia il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Difformità rilevanti

Diverso è il caso in cui le difformità sono rilevanti. Si prenda ad esempio un appartamento che è stato completamente ristrutturato, cambiandone sia la disposizione sia il numero dei vani. In particolare è stato realizzato un nuovo bagno e il grande salone è stato suddiviso in due ambienti, soggiorno e studio.

Inoltre, è stato ricavato un piccolo ripostiglio fra le camere da letto. Se questi lavori sono stati autorizzati dal Comune mediante l’apposito titolo abilitativo ma non è stata modificata la planimetria catastale, occorre effettuare una variazione.

La normativa edilizia vigente prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori la piantina presente in Catasto deve essere aggiornata, ricorrendo all’apposita procedura telematica denominata Docfa.

Se si supera il termine sopra indicato è comunque possibile regolarizzare la situazione attraverso il così detto ravvedimento operoso  In questo caso, oltre al costo della variazione catastale, ci sono da pagare delle sanzioni pecuniarie per ritardato aggiornamento, il cui importo è compreso tra 103,20 euro e 172 euro .

Per sanare quanto sopra sarà necessario presentare o una scia in sanatoria o una cila in sanatoria.

Modifiche interne abusive

Un’altra ipotesi è quella in cui nell’immobile sono state effettuate delle modifiche interne ma il proprietario non ha mai richiesto l’apposito titolo abilitativo in Comune né ha effettuato l’aggiornamento della planimetria in Catasto. Pertanto, si ha una duplice difformità: sia urbanistica sia catastale.

Il tecnico incaricato, quindi, deve presentare una CILA in  sanatoria in Comune per regolarizzare lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile e successivamente deve procedere alla variazione della planimetria catastale.

Non conformità urbanistica

Ultimo caso possibile è quello di un immobile nel quale sono stati eseguiti dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo comunale mentre la planimetria presente in Catasto è stata aggiornata.

Al fine di eliminare la difformità urbanistica, il tecnico deve presentare solo la pratica in sanatoria agli uffici comunali competenti.

Come si aggiorna una planimetria catastale?

Facciamo chiarezza non tutti possono presentare la pratica di variazione catastale all’Agenzia delle Entrate, ex catasto. Infatti solo un tecnico abilitato geometra, architetto o ingegnere può firmare la procedura docfa (documenti catasto fabbricati).

Il tecnico compila il  DOCFA per variazione catastale lo invia telematicamente all’agenzia delle entrate. La pratica di variazione viene  esaminata da un tecnico del catasto che rilascia la ricevuta di approvazione e registra la nuova planimetria modificata.

Dal 2012 le variazioni catastali vengono presentate online, ma fino al 2008 il docfa elaborato veniva stampato, firmato e timbrato dal tecnico e richiedente per poi essere consegnato a mano all’ufficio del catasto provinciale. Grazie all’invio telematico della variazione catastale i costi di una procedura DoCFa si sono ridotti in quanto i tempi di lavorazione si sono ristretti.

Quanto tempo serve per presentare la pratica di variazione catastale a Roma

Se si presenta una variazione catastale, da quando la si invia a quando viene approvata dal catasto passano all’incirca 4 giorni lavorativi. Il tecnico incaricato per prima cosa fa il sopralluogo dell’immobile oggetto di variazione. Dopo aver fatto il rilievo e restituito graficamente la planimetria catastale, circa due giorni, elabora la pratica di accatastamento per variazione sul software DO.C.FA ed esporta il file denominato ncv lo firma digitalmente e lo invia all’Agenzia delle Entrate nel sito chiamato sister. L’Agenzia delle Entrate controlla che la pratica sia corretta, ovvero che non ci siano difformità o problematiche particolari. Poi registra la dichiarazione nella banca dati nazionale.

Quanto costa presentare una variazione catastale?

Per ogni planimetria presentata in un’aggiornamento catastale si pagano € 50,00 come diritti di istruttoria( a planimetria depositata). Un professionista abilitato quando presenta una variazione al catasto costa circa € 300,00, il tutto dipende dalle dimensioni dell’immobile e dal tipo di aggiornamento catastale che viene elaborato.